ACHETER OU VENDRE AU PAYS BASQUE EN 2025
Marché immobilier au Pays basque en septembre 2025 : baisse des prix et négociations serrées dans un contexte national incertain
Un marché en ajustement, mais pas encore au plus bas
L’année 2025 marque un tournant pour l’immobilier au Pays basque. Après des années de hausse continue, les prix sont désormais orientés à la baisse, sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt, d’un pouvoir d’achat immobilier en retrait et d’un climat économique national de plus en plus tendu. Pourtant, selon les professionnels du secteur, le marché n’a pas encore atteint son point le plus bas. Les acheteurs, plus prudents, négocient fermement, et les vendeurs doivent s’adapter à cette nouvelle réalité.
Source: FNAIM – Baromètre des territoires – Modifié le 01 sept. 2025
Des prix en repli, des négociations tendues
En cette rentrée, la tendance est claire : les prix baissent. Les biens mis en vente il y a quelques mois à des tarifs élevés peinent à trouver preneur, sauf à accepter une décote. En moyenne, on observe un écart d’environ 10 % entre le prix affiché et le prix finalement proposé sous offre. Les négociations sont rudes, et les délais de vente s’allongent, notamment pour les biens surévalués ou nécessitant des travaux.
Les villes emblématiques comme Biarritz, Saint-Jean-de-Luz ou Bayonne ne sont pas épargnées. Même si la demande reste soutenue pour les biens d’exception ou bien situés, la majorité des transactions se concluent après des discussions serrées, parfois longues.
Un marché locatif toujours dynamique, mais sous pression réglementaire
À l’inverse, le marché locatif résiste mieux, porté par une demande constante, aussi bien pour les résidences principales que pour les locations saisonnières. Cependant, les investisseurs doivent désormais intégrer de nouvelles contraintes dans leurs calculs de rentabilité.
Les biens à rénover : un marché sous tension entre prix, DPE et réalité des travaux
Des biens souvent surévalués face au coût réel des rénovations
Les biens nécessitant des rénovations sont particulièrement touchés par la baisse de la demande. Beaucoup de vendeurs sous-estiment encore l’impact du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sur la valeur de leur bien. Pourtant, les acquéreurs sont de plus en plus vigilants : un mauvais DPE (classé F ou G) peut faire chuter la valeur d’un bien de 15 à 20 %, voire le rendre invendable sans travaux.
Or, les prix affichés pour ces biens ne reflètent pas toujours cette réalité. Les vendeurs, parfois mal conseillés, maintiennent des tarifs élevés, espérant que l’attractivité du Pays basque compensera les défauts énergétiques. Mais les acheteurs, mieux informés et soucieux de leur budget, négocient âprement, voire renoncent à l’achat si le coût des travaux dépasse leurs capacités financières.
Le DPE, un critère de plus en plus décisif
Depuis 2025, le DPE est devenu un critère incontournable pour les acquéreurs, d’autant que la réglementation se durcit chaque année. Malgré une révision du système prévue pour début 2026, les exigences en matière de performance énergétique ne cessent de croître. Les biens classés F ou G sont désormais difficiles à financer (les banques hésitent à accorder des crédits) et coûteux à rénover (isolation, chauffage, ventilation…).
Les coûts des travaux, en constante augmentation (+8 % en un an pour les matériaux, +5 % pour la main d’œuvre), pèsent lourd dans la balance. Un bien affiché à 300 000 € mais nécessitant 50 000 € de travaux pour atteindre un DPE correct (classe C ou D) voit sa valeur réelle chuter à 250 000 € — voire moins, si les travaux sont complexes ou si le bien est mal situé.
Source: Ce qu’il faut savoir sur le Diagnostic de performance énergétique (DPE) | Ministère de l’Économie des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique
Investisseurs : le plafonnement des loyers rebat les cartes de la rentabilité
Une rentabilité locative en baisse
Jusqu’à récemment, l’investissement locatif au Pays basque était considéré comme très rentable, grâce à une forte demande touristique et résidentielle. Mais depuis 2025, l’application stricte du plafonnement des loyers dans de nombreuses communes (notamment à Bayonne, Biarritz et Anglet) a profondément modifié la donne.
Les loyers, autrefois libres, sont désormais encadrés, limitant fortement les marges des propriétaires. Dans certains quartiers, la baisse de loyer peut atteindre 15 à 20 % par rapport aux tarifs pratiqués avant 2025. Résultat : la rentabilité brute des investissements locatifs a chuté, passant en moyenne de 5-6 % à 3-4 %, voire moins pour les biens les moins bien situés.
Pour calculer le loyer de référence d’un bien immobilier au Pays basque, vous pouvez utiliser le simulateur officiel mis en ligne par la Communauté d’Agglomération Pays Basque. Ce simulateur permet d’estimer les loyers de référence (minoré et majoré) pour un bail signé depuis le 25 novembre 2024, en fonction de la commune, du type de logement (vide ou meublé), du nombre de pièces et de l’époque de construction.
Ce simulateur est indispensable pour les propriétaires et les investisseurs afin de respecter les plafonds de loyer en vigueur dans les 24 communes concernées par l’encadrement des loyers au Pays basque.
N’hésitez pas à l’utiliser pour vérifier la conformité de votre projet locatif.
Un calcul de rentabilité à revoir
Pour les investisseurs, il est désormais impératif d’intégrer ce paramètre dans leurs projections. Un bien acheté 350 000 €, générant un loyer mensuel de 1 500 € avant plafonnement, ne rapporte plus que 1 200 € après application des nouvelles règles. À cela s’ajoutent les charges, la fiscalité et les éventuels travaux de mise aux normes énergétiques.
Conséquence : l’investissement locatif classique devient moins attractif, sauf pour les biens d’exception ou ceux situés dans des zones non concernées par le plafonnement. Les investisseurs se tournent désormais vers des stratégies alternatives (résidences services, coliving, locations saisonnières haut de gamme) ou reportent leurs projets en attendant une clarification du cadre réglementaire.
Un contexte national instable : changement de gouvernement, pouvoir d’achat en berne et pression fiscale
Instabilité politique et économique
L’été 2025 a été marqué par le départ du Premier ministre et la nomination d’un nouveau chef de gouvernement, dans un climat de tensions sociales et de défiance envers les institutions. Ce changement à la tête de l’exécutif, intervenu après des mois de contestation sur le pouvoir d’achat et la gestion économique, a renforcé l’incertitude ambiante.
Les Français, déjà touchés par l’inflation persistante et la hausse des taux, expriment leur mécontentement à travers des mouvements de protestation et une défiance croissante envers les politiques publiques. Les annonces récentes sur le budget 2026, qui prévoit une augmentation des prélèvements obligatoires pour réduire le déficit, risquent d’aggraver encore la pression sur le pouvoir d’achat des ménages.
Impact sur le pouvoir d’achat immobilier
Dans ce contexte, les ménages sont de plus en plus réticents à s’engager dans des projets immobiliers. La perspective de payer plus d’impôts en 2026 et la crainte d’une nouvelle dégradation de leur situation financière les poussent à la prudence. Les banques, de leur côté, durcissent les conditions d’octroi des crédits, ce qui limite encore l’accès à la propriété pour de nombreux Français.
Source: Écrit par La rédaction Meilleurtaux. Mis à jour le 17 septembre 2025
Perspectives pour la fin 2025 et 2026 : vers une stabilisation progressive ?
Fin 2025 : des opportunités pour les acheteurs patients
D’ici la fin de l’année, les experts anticipent une poursuite de la baisse des prix, surtout si les taux d’intérêt restent élevés et que l’instabilité politique persiste. Les acheteurs disposant de liquidités ou d’un financement solide pourront profiter de conditions plus favorables, mais devront rester vigilants sur la qualité des biens et leur potentiel de revente.
2026 : un rebond possible, sous conditions
Tout dépendra de l’évolution des taux, de la stabilité politique et de la confiance des ménages. Si la Banque Centrale Européenne assouplit sa politique monétaire et que le gouvernement parvient à rassurer sur le pouvoir d’achat, le marché pourrait repartir dès le printemps 2026. En attendant, les professionnels conseillent aux vendeurs de fixer un prix réaliste dès la mise en vente pour éviter les déconvenues, et aux acheteurs de bien étudier les marges de négociation.
Source: Projections Macroéconomiques – Banque de France – Juin 2025
Conclusion : un marché en transition, où l’expertise fait la différence
Le Pays basque reste une valeur sûre sur le long terme, mais le marché actuel exige réalisme, patience et stratégie. Dans un contexte national marqué par l’instabilité politique, la pression fiscale et la baisse du pouvoir d’achat, et face à la complexité croissante des enjeux énergétiques et réglementaires, s’entourer d’un professionnel expérimenté est plus que jamais essentiel pour réussir sa transaction.
LOREA ESTATE, grâce à sa connaissance fine du territoire et son réseau, vous accompagne pour négocier au mieux et saisir les meilleures opportunités dans ce contexte en évolution.
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