LE PLAFONNEMENT DES LOYERS AU PAYS BASQUE
UN DISPOSITIF POUR REGULER LE MARCHE IMMOBILIER
Le Pays Basque, région prisée tant par les habitants que par les touristes, fait face depuis plusieurs années à une flambée des loyers. Cette tension immobilière a conduit à des difficultés d’accès au logement pour les résidents locaux. Pour répondre à cette problématique, les autorités ont mis en place un dispositif de plafonnement des loyers, visant à encadrer les prix et à rendre le logement plus accessible. Mais comment fonctionne ce dispositif, et quels en sont les enjeux ?
Comment fonctionne le plafonnement des loyers ?
Le mécanisme de plafonnement des loyers repose sur plusieurs principes clés, destinés à encadrer les pratiques des bailleurs tout en protégeant les locataires.
Zones concernées
Le dispositif s’applique uniquement aux zones définies comme étant en tension immobilière, c’est-à-dire où la demande de logements dépasse largement l’offre. Au Pays Basque, il concerne les communes suivantes : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean de Luz, Saint-Pierre-d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz, Villefranque.
Il concerne les bailleurs et locataires de logement nus et meublés du parc locatif privé situés sur le territoire de la communauté d’agglomération du Pays basque.
Définition d’un loyer de référence
Pour chaque type de logement, un loyer de référence au mètre carré est fixé. Ce loyer est calculé en fonction des caractéristiques du bien (surface, ancienneté, localisation) et des données de marché locales. Par exemple, un appartement de 50 m² à Bayonne pourrait se voir attribuer un loyer de référence de 10 €/m², soit un loyer mensuel de 500 €.
Encadrement des augmentations
Les propriétaires sont autorisés à fixer le loyer initial dans la limite du loyer de référence majoré (souvent +20 % du loyer de référence). En revanche, ils ne peuvent pas dépasser ce plafond, sauf en cas de caractéristiques exceptionnelles du logement, comme une vue imprenable ou des prestations de grand standing.
Révision des loyers
Une fois le bail signé, les augmentations de loyer sont strictement encadrées. Elles doivent respecter l’indice de référence des loyers (IRL), publié par l’État. Cette règle s’applique même lors du renouvellement du bail ou en cas de changement de locataire.
Sanctions en cas de non-respect
Les bailleurs qui ne respectent pas le plafonnement encourent des sanctions. Les locataires peuvent contester un loyer jugé excessif auprès d’une commission départementale de conciliation ou devant les tribunaux. Si le non-respect est avéré, le propriétaire peut être contraint de rembourser le trop-perçu et se voir infliger une amende.
Quels sont les objectifs de ce dispositif ?
L’encadrement des loyers poursuit plusieurs objectifs :
Freiner la flambée des prix : En limitant les augmentations excessives, le dispositif vise à stabiliser le marché locatif.
Favoriser l’accès au logement : Il permet à des ménages locaux, souvent évincés par la concurrence des résidences secondaires et des locations touristiques, de se loger à des prix raisonnables.
Préserver l’équilibre social : En rendant le logement plus abordable, le plafonnement des loyers contribue à maintenir une population diversifiée dans les centres-villes, évitant leur désertification au profit des résidents temporaires.
Critiques et défis du plafonnement
Le plafonnement des loyers au Pays Basque, encore récent, sera évalué dans les années à venir. Les autorités locales espèrent qu’il contribuera à rééquilibrer un marché immobilier tendu, tout en protégeant les locataires et en encourageant les propriétaires à adopter des pratiques responsables.
Ce dispositif s’inscrit dans une tendance plus large, avec des villes comme Paris, Lyon et Bordeaux ayant déjà mis en place des mesures similaires. Si son efficacité est prouvée, il pourrait servir de modèle pour d’autres régions confrontées aux mêmes défis.
Ce dispositif sera en phase de test jusqu’en 2026.
COMMENT CALCULER SON LOYER PLAFONNE? ?
Pour les locataires comme pour les propriétaires, calculer le loyer conforme au plafonnement est une étape essentielle. Voici comment procéder :
Consulter le loyer de référence
Chaque commune concernée publie un tableau des loyers de référence en fonction des caractéristiques des logements : localisation (centre-ville, périphérie), époque de construction, type de bien (studio, appartement, maison), et surface habitable. Ces informations sont disponibles auprès de la mairie ou sur des sites officiels. Par exemple, un loyer de référence pourrait être fixé à 12 €/m² pour un appartement à Biarritz.
Appliquer le loyer majoré
Le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (souvent +20 % du loyer de référence). Par exemple, si le loyer de référence est de 12 €/m², le plafond majoré sera de 14,4 €/m².
Dans certains cas, un loyer minoré peut être imposé si le logement présente des défauts importants (absence de chauffage, mauvaise isolation).
Prendre en compte les caractéristiques exceptionnelles
Si le logement offre des prestations inhabituelles, comme une vue panoramique, une terrasse spacieuse ou des équipements de luxe, une augmentation du loyer peut être demandée. Toutefois, cette dérogation doit être justifiée et peut être contestée par le locataire.
Calcul final
Multipliez la surface habitable (en m²) par le loyer de référence majoré. Par exemple, pour un appartement de 50 m² avec un plafond majoré de 14,4 €/m², le loyer maximum autorisé sera de 50 × 14,4 = 720 € par mois.
Vérifier la conformité
Les locataires peuvent comparer leur loyer demandé avec les plafonds officiels pour s’assurer qu’il respecte le dispositif. En cas de dépassement, ils peuvent demander une révision ou saisir une commission de conciliation.
Cette méthode garantit que les loyers restent dans les limites fixées par le plafonnement, offrant ainsi une plus grande transparence et équité sur le marché locatif.
Sources: Communauté d’Agglomération Pays Basque, Pyrénées Atlantique Services, Le journal du dimanche, Francetransctions.com, Pyrenees-atlantiques.gouv.fr, Adil64, Notaires.fr, Locservices.fr
Retrouvez LOREA ESTATE sur les réseaux sociaux: Facebook – LinkdIn – Instagram – You Tube
